有记载的价格管制史和人类历史一样漫长。古埃及的法老、公元前 18 世纪的古巴比伦国王汉谟拉比都曾使用过；古希腊也曾尝试过。

当价格不能随供求自由波动，而是受限于法律规定的价格管制时，会产生什么后果呢？

通常，价格管制是为了降低价格，也就是防止价格达到供求关系决定的水平。

价格管制的政治理论依据会因时间和地点而不同，但只要通过政治手段降低某些商品的价格能使政客们得利，价格管制就永远不会消失。

要理解价格管制的影响，首先需要了解自由市场中价格是如何波动的。

价格上升是因为当前价格下需求量超过供给量，价格下降是因为当前价格下供给量超过需求量。

前者被称为“短缺”，后者则被称为“过剩”。

尽管这些概念看似简单，却经常被误解，有时这种误解会带来灾难性的后果。

当某种产品“短缺”时，并不一定是指它的数量变少了，而是相对于消费者的数量而言变少了。

比如，第二次世界大战期间和战后的几年，美国存在严重的住房短缺，尽管美国人口和住宅供给量都增加了10%。

战时通过的房租管制法将价格压低到正常水平以下，更多的人需要更多的住房空间，导致短缺。

因为，人们的需求量会随着价格变化而变化。

在房租管制下，一些原本不会单独租房的人，例如年轻人或单身老人，受到低价激励，就搬出去单独租房住了。

低价格也促使一些人租住更大的房子，或选择单独居住。

这导致可供其他人租住的房子减少，形成短缺。

而在战后取消房租管制后，神奇的现象出现了，短缺问题就很快消失了。

房租上涨后，一些人会缩小住房面积，腾出更多房源。

价格波动能够有效配置稀缺资源，但价格管制限制了这种调节作用。

例如，房租管制导致许多公寓只有一人租住，而严重的住房短缺迫使许多人住在远离市区的地方，花大量时间通勤。

价格在住房分配中发挥着重要作用，而房租管制限制了这种作用。

比如，老年人即使孩子搬出去或配偶去世，也没有动力搬出大公寓，因为低租金减少了他们改变住房的动力，增加了寻找新住房的困难。

这导致住房周转率降低，资源分配效率下降。

直至今天，纽约市依然有房租管制，导致住房周转率远低于美国平均水平。

许多房客在同一套公寓住了20年以上，这种现象是美国平均水平的两倍。

《纽约时报》总结道：过去，纽约和其他城市一样，房客流动频繁，房东为出租空置房屋而竞争。但现在，纽约的情况是，移民不需要申请。

当移民挤在贫民窟的非法寄宿公寓里时，当地的上层中产阶级只需支付低租金就可以住在高质量的街区，而且在孩子搬走后也不必搬出大公寓。

房租管制虽然在短期内减轻了部分租房者的经济负担，但长期来看，却因其抑制了市场的自我调节能力，导致住房短缺，增加了寻找住房的难度和成本。

房租管制，在西方社会是一种常见的价格管制。

房租管制对供给和需求都会产生显著影响。

由于房租管制使得建房子无利可图，澳大利亚墨尔本在第二次世界大战结束后的九年中没有新建任何房屋。

埃及自1960年开始实施房租管制，结果是人们不再投资建房，导致住房大量短缺，许多人不得不居住在恶劣的环境中，多个家庭合租一套小公寓。

即使到2006年，埃及仍能感受到严苛房租管制的影响。

这种错误带来的影响会持续几代人。

其他地方的房租管制也导致了房屋建造量的下降。

美国加利福尼亚州圣莫妮卡市从1979年实施房租管制后，申请建造许可的数量降到五年前的十分之一。

旧金山市的一项调查显示，房租管制导致住房中有四分之三超过了五十年历史，44%超过了七十年。

虽然建造办公楼、工厂、仓库和其他工业建筑所需的劳动力和原材料与建造公寓楼相同，但在很少新建公寓的城市中，新建办公楼却很常见，因为房租管制政策通常不会限制工业和商业建筑。

一个住房短缺的城市中，同时却有很多闲置的工业和商业空间。

房租管制不仅减少了新建住房的数量，也减少了现存住房的供给。

住房短缺使他们不必为吸引房客而保持房屋良好状态，于是，房东会减少对房屋的维护和修缮

因此，房租管制下的住房损坏得更快，但很少得到修缮。

总结一下，短期内可供出租的住宅存量相对固定，房屋短缺首先是因为低价格下更多人想租住更大的空间，其次是由于出租房缺乏修缮而损坏得更快，再加上新建住宅无利可图，导致没有足够的新住宅替代损坏的房屋，最终造成房屋供应越来越少。

例如，英格兰和威尔士在实施房租管制后，个人建造的出租房比例从1947年的61%下降到1977年的14%。

一项旨在让穷人住得起房的政策，最终却把建造住房的资源转移到了只有富人才能负担的高档住宅和办公楼上。

我们要如何评价一个经济政策呢？

我们需要区分动机和结果，经济政策的评价标准应该是其带来的激励效果，而不是实施政策的初衷。房租管制的动机，是希望穷人租得起房，其结果却是住房供给更少了。

房租因房租管制而处于低水平，房东觉得不值得再出租房屋，从而减少了供给。

同时，人们也会从租房转向买房。

20世纪70年代，华盛顿实施房租管制的八年间，可租赁房屋存量显著下降，从超过19.9万套减少到不足17.6万套。

加利福尼亚州伯克利市引入房租管制后，五年内可租给加州大学伯克利分校学生的住房数量下降了31%。

考虑到房租管制的激励作用，这一现象是必然出现的。